Konrad Gawron
W potocznym rozumieniu dość często bliźniaki i domy jednorodzinne dwulokalowe traktuje się jak synonimy. Wynika to z podobieństw w typie zabudowy. Szczególnie gdy dom jednorodzinny dwulokalowy jest zbudowany jako lustrzane segmenty, dla wielu osób różnice się zacierają. Co więcej, nawet na rynku nieruchomości można spotkać oferty zabudowy dwulokalowej prezentowane jako bliźniaki. Oba rodzaje zabudowy, bliźniak i dom jednorodzinny dwulokalowy mają wady i zalety, które warto poznać, szukając odpowiedniego projektu domu wielorodzinnego.
Bliźniak czy dom jednorodzinny dwulokalowy – trudności formalne
To, jaki dom postawimy na działce, w dużym stopniu zależy od zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub od decyzji o warunkach zabudowy. Bywa, że postawienie niezależnych budynków w zabudowie bliźniaczej jest niemożliwe. W takiej sytuacji rozwiązaniem może być wolnostojący dom jednorodzinny z odrębnymi lokalami.
Dlatego na etapie projektu konieczne jest przeanalizowanie dokumentów planistycznych. Istotne jest również odpowiednie nazewnictwo stosowane w projekcie składanym do urzędu, aby zgłosić budowę lub uzyskać pozwolenia na budowę. Już na etapie projektu warto również sprawdzić co może umożliwiać lub ograniczać kolejne kroki prawne, ponieważ nazwy stosowane w dokumentach mają wpływ na istotne aspekty np. koszty budowy (stawka podatku VAT) czy wyodrębnienie niezależnych lokali.
Bliźniak a dom jednorodzinny dwulokalowy – na czym polega różnica
Podstawowa różnica między domem w zabudowie bliźniaczej a domem jednorodzinnym dwulokalowym leży w grubości i sposobie łączenia ścian szczytowych. Bliźniak to dwa niezależne, jednak przylegające do siebie domy złączone podwójną ścianą. Takie łączenie charakteryzuje dylatacja w ścianie pomiędzy jednym a drugim budynkiem, czyli celowo utworzona szczelina między domami. Dzięki dylatacji każdy budynek samodzielnie dźwiga obciążenia, przenosi odkształcenia i przesunięcia. W przypadku domu jednorodzinnego dwulokalowego nie występuje dylatacja. W takiej konstrukcji ściana szczytowa łącząca budynki jest wspólna i pojedyncza.
Bliźniak to prawnie i konstrukcyjnie dwa odrębne domy, które stoją obok siebie. W domu jednorodzinnym dwulokalowym każdy lokal może posiadać odrębną księgę wieczystą, o ile te lokale zostały wyodrębnione, jako osobne lokale mieszkalne. Jednak nawet w takiej sytuacji działka jest współdzielona przez właścicieli lokali.
Bliźniak jako dom jednorodzinny ubezpieczamy jako dom, natomiast lokal mieszkalny w budynku mieszkalnym dwulokalowym ubezpieczamy jak lokal , ale z uwzględnieniem części wspólnych takich jak dach, czy elewacja. Ubezpieczenie domu jednorodzinnego jest dobrowolne, o ile nie wymaga go bank jako zabezpieczenia kredytu. Zawsze opłaca się jednak zadbać o ochronę nieruchomości, która jest sporą inwestycją. Pomoc brokera ubezpieczeniowego pozwala wybrać odpowiednią polisę uwzględniającą potrzeby wszystkich właścicieli domu. Odciąża też od mało przyjemnej, biurokratycznej strony, gdyż specjalista pomaga nie tylko wykupić polisę, lecz również zlikwidować szkodę, jeśli jest taka potrzeba.
Jeśli chcesz ofertę na ubezpieczenie domu zadzwoń na numer 516 216 045, napisz do nas adres biuro@gawron-broker.pl lub wyślij wypełniony formularz:
Czy istniejący dom można przekształcić w dom jednorodzinny dwulokalowy?
Tak, ale konieczne jest wyodrębnienie własności lokalu mieszkalnego i ewentualne zniesienie współwłasności. W rozumieniu Ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzki, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ustanowienie odrębnej własności lokalu musi być również zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Zaświadczenie o spełnieniu tych wymogów wydaje starosta. Jest to dokument niezbędny, aby przeprowadzić dalszą procedurę.
Po uzyskaniu zaświadczenia procedurę można przeprowadzić w formie umowy notarialnej (lub jednostronnej czynności prawnej, gdy właściciel wyodrębnia lokal na własne potrzeby) lub orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Aby znieść współwłasność, można ją fizycznie podzielić, jednak jak wynika z przepisów, fizyczny podział nieruchomości nie może być sprzeczny z przepisami Ustawy o gospodarce nieruchomościami lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Zniesienie współwłasności nie może również znacząco zmniejszać jej wartości lub pociągać za sobą istotnej zmiany.
Co wybrać – wady i zalety obu rozwiązań
Koszt budowy domów w zabudowie bliźniaczej jest niższy niż domu wolnostojącego. W zabudowie bliźniaczej nie ma konieczności przestrzegania wymaganych prawem odległości od sąsiedniego budynku. Bliźniaka można zbudować na mniejszej działce, na której nie zmieściłyby się dwa osobne domy wolnostojące. Jest to zatem dobre rozwiązanie, gdy chcemy mieć osobne domy, ale brakuje nam miejsca.
Bliźniaka można wybudować np. ze znajomymi, którzy chcą korzystać z uroków posiadania własnego domu i jednocześnie ograniczyć wydatki. Niektóre koszty budowy można bowiem podzielić na pół. Co więcej, koszty eksploatacji bliźniaka są niższe np. ogrzewania. Bliźniak ma lepszy bilans energetyczny niż dom wolnostojący ze względu na przyleganie do sąsiadującego domu. Dwa odrębne budynki są też dobrą inwestycją. Jeden można wynająć lub obciążyć hipoteką, aby zwróciły się zainwestowane środki. Łatwiej jest też sprzedać połówkę bliźniaka niż dom wolnostojący. Wadą bliźniaka jest to, że nie mamy wpływu na wygląd połówki domu, gdyż decyduje o tym sąsiad. W domu jednorodzinnym dwulokalowym więcej decyzji trzeba podejmować wspólnie.
