Inwestor

Niewątpliwie osoba najważniejszą w całym procesie budowlanym jest inwestor. Inwestor może być równocześnie (choć nie musi) właścicielem obiektu lub/oraz wykonawcą robót. Może nim być osoba fizyczna, jak i prawna na przykład Skarb Państwa lub spółki prawa handlowego, spółdzielnie mieszkaniowe, a także jednostka organizacyjna, która występuje z inicjatywą zrealizowana inwestycji, przeznacza na ten cel niezbędne środki, wykonuje bądź zleca wykonanie  wszystkich niezbędnych czynność mających doprowadzić do zrealizowania zamierzonej inwestycji i podjęcia jej użytkowania.

Kim jest Inwestor w procesie budowlanym ?

Inwestor, który ponosi nakłady finansowe na zakup, budowę nowego lub modernizacje istniejącego budynku biurowego, mieszkaniowego, handlowego lub przemysłowego i działa bez zlecenia na własne ryzyko nazywany jest developerem. Działalność deweloperska może być prowadzoną w wąskim bądź szerokim zakresie realizacji inwestycji budowlanej. W przypadku przygotowania jedynie terenu w zakresie umożliwiającym projektowanie i realizacje budynków i obiektów budowlanych mama do czynienia z zakresem wąskim. Szerszy zakres obowiązków obejmuje dodatkowo wykonanie projektu budowlanego wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wykonanie pełnego zakresu inwestycji z zamiarem jej użytkowania lub sprzedaży obejmuje najszerszy zakres realizacji inwestycji budowlanej.

Obowiązki inwestora

Do podstawowych obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W ramach tego obowiązku, inwstor jest odpowiedzialny w pierwszej kolejności za opracowanie projektu

budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, jak również za dostarczenie projektu wykonawcy.  W zależności od wielkości i charakteru inwestycji oraz stanu prawnego danego terenu inwestor może być również zobowiązany do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, czy też sporządzenia raportu oddziaływania inwestycji na środowisko. Inwestor występuje o wydanie pozwolenia na budowę oraz, w razie konieczności, ubiega się o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. W przypadku prowadzenia budowy, z którą wiąże się większe niebezpieczeństwo wypadku bądź która ma być prowadzona przez dłuższy czas przy zaangażowaniu większej ilości pracowników, na inwestorze ciąży obowiązek opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.  Planu takiego nie musi sporządzać sam inwestor. Jest on jedynie odpowiedzialny za jego sporządzenie. Natomiast przygotowuje go kierownik budowy osobiście lub też zapewnia jego sporządzenie.

Inwestor organizuje proces budowlany

Na inwestorze ciąży obowiązek zorganizowania procesu budowy w taki sposób, by kierowały nim i nadzorowały go odpowiednio przygotowane do tego osoby. Inwestor jest  w związku z tym zobowiązany zapewnić objęcie kierownictwa budowy lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad tymi robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i tylko on odpowiada za wykonanie tego obowiązku przed osobami trzecimi. Oznacza to, iż nawet jeśli umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę do wyznaczenie osoby kierującej pracami budowlanymi, odpowiedzialność prawna za tę decyzję spoczywa na inwestorze. Właściwy organ może ponadto, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, zobowiązać inwestora do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także do zapewnienia nadzoru autorskiego. Istotnym momentem procesu budowlanego z punktu widzenia inwestora jest przekazanie terenu budowy.

Inwestor przekazuje plac budowy

To ta czynność, w świetle przepisów kodeksu cywilnego, przenosi na wykonawcę odpowiedzialność za szkody wynikłe  na terenie budowy aż do chwili oddania obiektu do użytkowania. Warunkiem koniecznym jest przy tym protokolarne przyjęcie terenu budowy przez wykonawcę od inwestora. Prawo budowlane nakłada na inwestora również szereg obowiązków związanych z informowaniem właściwych organów o istotnych kwestiach związanych z prowadzeniem procesu budowy. Przede wszystkim musi je zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, o ich zakończeniu i zamiarze  przystąpieniu do użytkowania obiektu. Jest także obowiązany zawiadomić właściwy organ o zmianie: kierownika budowy lub robót, inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski. Po zakończeniu prac oraz na żądanie wykonawcy w miarę ukończenia poszczególnych etapów prac (jeśli umowa nie stanowi inaczej), inwestor ma obowiązek dokonać odbioru. Z odbiorem obiektu budowlanego lub poszczególnych jego etapów łączy się obowiązek zapłaty wykonawcy wynagrodzenia.